サブリース契約は、不動産経営を行うオーナーにとって空室リスクを軽減し、安定した収益を得るための便利な方法として広く知られています。

しかし、その裏には契約解除が難しい、収益性の低下やトラブル発生などのリスクも潜んでいます。

本記事では、サブリース契約の仕組みや具体的なトラブル事例、そしてリスクを回避するための対策法を分かりやすく解説します。

1. サブリース契約とは？仕組みと基本を解説

サブリース契約とは、不動産オーナーが所有する物件を不動産会社が一括で借り上げ、その物件を入居者に転貸する仕組みです。

この契約により、不動産オーナーは入居状況に関係なく一定の賃料を受け取ることが可能になります。

不動産会社は転貸業務や物件管理を行い、オーナーに代わって賃貸経営を運営します。

例えば、都心部にある1棟マンションを所有するAさんがサブリース会社と契約した場合、Aさんは空室が発生しても契約上の保証賃料を受け取ります。

その間、サブリース会社は入居者を募集し、日常管理を行うという流れです。

ただし、この仕組みには注意点があります。保証される賃料は市場価格の8〜9割程度であり、空室リスクを完全に排除する代わりに収益性が下がる可能性があります。

契約内容を十分に確認し、期待収益とのバランスを見極めることが重要です。

2. サブリース契約のメリット：安定収入と手間軽減の魅力

サブリース契約の魅力は、以下の点に集約されます。

2.1. 空室リスクの軽減

入居者の有無にかかわらず、契約期間中は一定の賃料を受け取ることができます。

特に、ローン返済があるオーナーにとっては、資金計画が安定する大きなメリットです。

2.2. 管理業務の軽減

入居者募集や賃料回収、退去時の対応など、煩雑な業務をすべて不動産会社に任せられます。

例えば、地方在住のオーナーが都内の物件を所有している場合、距離的な制約も解消されます。

2.3. 不動産経営初心者に最適

不動産業務に関する専門知識がなくても始められるため、初心者のオーナーにも安心です。

しかし、これらのメリットの陰に潜むデメリットを理解していなければ、後々のトラブルに発展するリスクもあります。

3. サブリース契約の落とし穴：よくあるトラブル事例集

以下は、サブリース契約で実際に発生したトラブル事例です。

3.1. 賃料減額トラブル

更新時にサブリース会社から「近隣の賃料相場が下がった」との理由で、保証賃料の引き下げを打診されるケースがあります。

契約時の条件が将来的に維持されるとは限らないことを念頭に置くべきです。

例: 賃料10万円の物件でサブリース契約を結んだBさんは、更新時に賃料が7万円に引き下げられ、想定収益を大幅に下回りました。

3.2. 契約解除の困難さ

借地借家法により、サブリース会社が借主として保護されるため、オーナーからの解約が難しい場合があります。

例: 退去者が増え収益性が低下したため契約解除を希望したCさんは、サブリース会社から高額な違約金を請求されました。

3.3. サブリース会社の倒産

サブリース会社が経営破綻した場合、家賃の未払いが発生し、トラブル解決に時間とコストがかかります。

4. 契約前に確認すべき重要ポイントと対策法

トラブルを未然に防ぐため、以下のポイントを確認しましょう。

1.保証賃料の見直し条件

契約書に記載されている家賃保証の改定条件を確認し、不明点があれば交渉します。

2.免責期間の設定

入居者が決まるまでの免責期間の有無を確認します。この期間中は賃料保証が適用されないため、キャッシュフローに影響を及ぼす可能性があります。

3.契約期間と解約条件

中途解約時の違約金や手続き条件を明確に把握します。特に、契約期間が長期の場合は注意が必要です。

専門家の助言を仰ぎながら契約を進めることが、トラブル回避のカギとなります。

5. 信頼できるサブリース会社の選び方：チェックリスト付き

信頼性の高いサブリース会社を選ぶため、次のチェックリストを活用してください。

1.経営基盤: 財務状況や業績を確認。

2.実績と評判: 顧客満足度や過去のトラブル事例を調査。

3.契約内容の透明性: 契約リスクを隠さず説明してくれるか。

6. サブリース契約を避けるべきケースとは？代替案の提案

サブリース契約が不適切なケースもあります。

・空室リスクが低い物件を所有している場合。

・高い収益性を求める投資スタイルの場合。

代替案としては、自主管理や管理委託方式があります。

これらの方式では、収益性が高くなる可能性がある一方で、オーナーの負担が増えるため、個々の状況に応じた選択が必要です。

まとめ

サブリース契約は空室リスクを軽減し、安定収益を提供する便利な仕組みですが、その裏にあるリスクをしっかり理解しておきましょう。

トラブルを避けるためには、契約内容を十分に精査し、信頼できるサブリース会社を選ぶことが重要です。

また、場合によっては、他の運営方式も選択肢としてみても良いかもしれません。

本記事を参考に、自身に最適な不動産運営方法を見つけ、安心して賃貸経営を進めてください。

【参考文献】

サブリース契約におけるトラブル原因や対処法、事例について解説 – 生和コーポレーション

サブリースの落とし穴とは？ 問題点と注意点を解説｜倉敷市・岡山市の仲介手数料無料の新築戸建てなら不動産のやべ

サブリース契約の落とし穴！物件収支に及ぼす影響や不動産売却時の注意点を解説 |

サブリース契約のメリットを解説。デメリットや注意点、向いているケースも紹介｜コラム｜遊休地の不動産有効活用｜加瀬の不動産活用

【徹底解説】サブリース契約でよくあるトラブル事例集＆回避策 | 土地の相続・経営ならHOME4Uオーナーズ

マンションのサブリース契約にはリスクがある！損しないためのリスク対策も解説 | イエリーチpicks｜投資用不動産の運用ノウハウを集約したWEBメディア