住宅ローンは多くの人にとって「借金を背負う」行為と考えられがちです。そのため、リスクが大きいと感じる人も少なくありません。しかし、一方で「住宅ローンは資産形成の手段になる」という意見もあります。本記事では、住宅ローンに関する誤解を解消し、リスクを最小限に抑えながら有効活用する方法を詳しく解説します。

1.住宅ローンのリスクとは？本当に危険なのか

賃貸住宅に住み続けた場合、家賃を払い続けても手元に資産は残りません。

一方、住宅ローンを完済すれば、自分の資産として不動産が手に入ります。これは「資産形成」の一環といえるでしょう。

しかし、住宅ローンには返済ができなくなる可能性があるという大きなリスクも潜んでいます。収入が減少することや、予期せぬ支出が発生すること、金利が上昇することなどが主な原因となります。このリスクを避けるためには、適切な借入額の設定とリスク管理が重要です。

2.変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきか

1つ目は、変動金利のメリットとデメリットです。変動金利は、一般的に固定金利よりも低く設定されており、当初の返済額を抑えることができます。しかし、市場の金利が上昇すると、それに伴い住宅ローンの金利も上がるため、返済額が増加するリスクがあります。

2つ目は、固定金利のメリットとデメリットです。固定金利は、契約時に決まった金利が完済まで変わらないため、返済計画を立てやすいメリットがあります。しかし、変動金利よりも当初の金利が高めに設定されることが多く、総支払額が多くなる可能性があります。

3つ目は、どの金利タイプを選ぶべきかについてです。将来の金利変動リスクを避けたい場合は固定金利を、低金利で借りたい場合は変動金利を選ぶと良いでしょう。また、借入額が大きく返済期間が長い場合は固定金利を選ぶことで、長期的なリスクを抑えることができます。

ちなみに、変動金利と固定金利の選択には、経済状況や金融政策の影響も関係します。例えば、現在の日本では低金利政策が続いており、変動金利は固定金利よりも低く抑えられています。しかし、将来的に日銀の金融政策が変更され、金利が上昇する可能性もあります。

3.フルローンのリスクと回避策

フルローンとは、自己資金なしで住宅を購入するローンのことです。

借入額が大きくなるため、毎月の返済負担が増加し、金利の上昇にも大きく影響を受けます。また、物件の資産価値が下落すると、オーバーローンとなる可能性もあります。

これらに加え、フルローンを利用する際には、金利だけでなく、諸費用の負担も考慮する必要があります。住宅購入には、登記費用、不動産取得税、仲介手数料などの諸費用が発生し、これらを含めると物件価格の5%〜10%程度の資金が必要になることがあります。

フルローンのリスクを減らすためには、頭金を準備し、ボーナス返済に頼らず安定した返済計画を立てることが重要です。無理のない範囲で繰上げ返済を行うことで、総返済額を抑えられます。

4.住宅ローンのリスクを抑えるポイント

住宅ローンのリスクを抑えるには、以下のポイントを抑えましょう。

1つ目は、団体信用生命保険（団信）の活用についてです。住宅ローンを組む際、多くの金融機関が団体信用生命保険（団信）への加入を求めます。これに加入することで、契約者が死亡または高度障害になった際に、ローン残債が保険でカバーされます。

また、団信にはさまざまな種類があり、一般的な死亡・高度障害補償以外にも、三大疾病保障付きやがん特約付きのプランも存在します。

2つ目は、貯蓄の確保です。万が一に備え、住宅ローンの返済が厳しくなったときのために、生活費の半年から1年分程度の貯蓄を確保しておく必要があります。

貯蓄に関しては、住宅ローンを組んだ後も資産形成を意識することが大切です。例えば、iDeCo（個人型確定拠出年金）やNISA（少額投資非課税制度）を活用して、長期的な資産形成を行うことで、将来的に住宅ローンの繰上げ返済に充てる資金を確保できます。

3つ目は、住宅ローン減税の活用です。住宅ローン減税制度を利用すれば、一定期間にわたり所得税や住民税の控除を受けることができます。2024年現在、年間最大40万円（認定住宅の場合）の控除を受けることが可能です。

5.住宅ローンの活用と資産価値の維持

住宅ローンを利用して家を購入すれば、ローン返済後には自分の資産として不動産が手元に残ります。ただし、住宅の資産価値を維持するためには、住宅のメンテナンスに加え、住宅市場の動向を把握することも重要です。

資産価値を維持するには？

資産価値を維持するためには、立地の良い物件を選び、定期的なメンテナンスを行うことが重要です。他にも周辺環境の変化をチェックし、再開発や新規インフラの整備状況を確認することで、将来の資産価値を守れます。

また、住宅ローンを利用した資産形成の一環として、住宅を賃貸に出す選択肢もあります。例えば、転勤などで住まなくなった場合に住宅を売却するのではなく、賃貸に出すことで家賃収入を得ることが可能です。

まとめ

住宅ローンはリスクを伴うものの、適切に管理すれば資産形成の強力なツールとなります。収入に見合った借入額を設定し、金利タイプを慎重に選び、フルローンを避けることで、長期的なリスクを軽減できます。また、団信や住宅ローン減税を活用し、将来の資産価値を考慮した物件を選ぶことが重要です。

適切な対策を講じることで、住宅ローンは「負担」ではなく「資産を築く手段」となります。長期的な視点で計画を立て、賢く住宅ローンを活用しましょう。

参考文献

・https://www.matsuya-iedepa.jp/topics/21223p/

・https://house.home4u.jp/contents/loan-17-4462

・https://www.nomu.com/loan/column/toyoda/20170215.html

・https://money-career.com/article/3292?utm_source=chatgpt.com

・https://finance.recruit.co.jp/article/n152/?utm_source=chatgpt.com