フラット35は、借入時から完済まで金利が変わらない全期間固定金利型の住宅ローンです。

「毎月の返済額が一定だから安心」と思う一方、変動金利よりも金利が高い、利用条件が厳しいなどのデメリットもあります。

では、フラット35は本当にお得なのか？ 変動金利とどちらが良いのか？この記事では、フラット35のメリット・デメリットを徹底解説し、どんな人に向いているのかを詳しく紹介します。住宅ローン選びで失敗しないために、ぜひ最後までご覧ください。

フラット35とは？住宅ローンの特徴を詳しく解説

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。借入時の金利が完済まで変わらないため、長期的な返済計画を立てやすいという特徴があります。

また、保証料や繰り上げ返済手数料が不要で、団体信用生命保険（団信）への加入も任意となっています。フリーランスや転職直後の方でも審査に通りやすい点も、大きなメリットといえます。

フラット35の申込条件とは？誰でも利用できるのか

フラット35を利用するためには、申込時の年齢が満70歳未満であることが条件です。また、日本国籍を有するか、永住許可を受けた外国籍である必要があります。総返済負担率の基準も設けられており、年収400万円未満の方は30%以下、年収400万円以上の方は35%以下でなければなりません。

さらに、住宅の床面積は戸建てで70㎡以上、マンションで30㎡以上と定められています。住宅金融支援機構の技術基準を満たしていることも、フラット35を利用するための重要な条件です。

フラット35のメリット・デメリットを比較

フラット35のメリット｜固定金利で安心の住宅ローン

フラット35の最大のメリットは、金利が固定されていることです。市場金利が上昇しても、返済額が変わることがないため、将来的な金利上昇リスクを回避できます。

例えば、3,500万円を35年ローンで借りた場合、変動金利が0.5%から2.0%に上昇すると、月々の返済額は92,000円から114,000円に増加し、負担が約22,000円増えることになります。一方で、フラット35を利用して最初から1.5%で固定していれば、金利上昇の影響を受けず、安定した返済が可能です。

また、フラット35は保証料が不要で、繰り上げ返済手数料もかかりません。一般的な民間金融機関の住宅ローンでは保証料が数十万円かかることもありますが、フラット35ではその費用を削減できます。さらに、団体信用生命保険（団信）への加入が任意であるため、健康上の理由で団信に加入できない方でも住宅ローンを組める点も魅力です。

加えて、フリーランスや転職直後の方でも審査に通りやすいのも大きな特徴です。銀行の住宅ローンでは、勤続年数や雇用形態に関する制約が厳しい場合がありますが、フラット35は比較的緩やかであり、個人事業主の方でも申し込みしやすい住宅ローンです。

フラット35のデメリット｜変動金利と比較して金利が高い？

フラット35のデメリットとして、変動金利と比較すると金利が高めに設定されている点が挙げられます。2024年の金利を比較すると、フラット35（借入期間 21～35年）の金利は1.530%であるのに対し、民間銀行の変動金利は0.3～0.6%となっています。金利の低さを重視する場合、変動金利の方が魅力的に感じるかもしれません。

また、フラット35を利用するには住宅金融支援機構の技術基準を満たす必要があるため、すべての住宅で利用できるわけではありません。さらに、繰り上げ返済をする際の最低額が高めに設定されており、インターネット手続きでは10万円以上、窓口では100万円以上が必要となります。少額ずつ返済したい方にとっては、不便に感じるでしょう。

さらに、フラット35では借入額が物件価格の9割を超えると、適用金利が上昇します。融資率が9割以下の場合は1.530%、9割を超える場合は1.670%となります。そのため、金利負担を軽減するには、頭金を1割以上用意するか、一部を民間ローンで借りるといった工夫が必要です。

フラット35はどんな人におすすめ？向いている人・向かない人

フラット35が向いている人｜金利上昇リスクを避けたい人に最適

フラット35は、金利上昇リスクを避けたい方に適した住宅ローンです。全期間固定金利のため、金利が上がる心配がなく、毎月の返済額が変わりません。長期的に安定した返済計画を立てたい方には、大きなメリットがあるでしょう。

また、フリーランスや転職直後で銀行の審査に不安がある方にも良いかもしれません。一般的な住宅ローンに比べて審査のハードルが低いため、勤続年数が短い方でも利用しやすいです。健康上の理由で団信に加入できない方にとっても、団信が任意のフラット35は魅力的な選択肢となります。

フラット35が向かない人｜低金利を求めるなら変動金利の検討を

一方で、金利の低さを重視する方には、フラット35はあまり向いていません。変動金利の住宅ローンであれば、フラット35よりも低い金利で借りられる可能性があるため、短期間で完済する予定の方には、変動金利の方が適しているでしょう。

また、頭金が少なく、9割超の融資を希望する方にも向いていません。融資額が物件価格の9割を超えると金利が上がるため、できるだけ頭金を用意することが重要です。さらに、住宅金融支援機構の技術基準を満たさない住宅を購入する場合は、フラット35を利用できないため、事前に確認が必要です。

まとめ

フラット35は、全期間固定金利で安心して住宅ローンを組める点が最大のメリットです。しかし、金利が変動金利よりも高めに設定されていることや、物件に適用条件があることを考慮する必要があります。

安定した返済計画を立てたい方には良いかもしれませんが、金利の低さを重視する場合は変動金利のローンを検討することも重要です。住宅ローンのシミュレーションを行い、複数のプランを比較した上で、自分に合った最適なローンを選びましょう。

参考文献：
はじめ建設株式会社
URL: https://www.hajime-kensetsu.co.jp/livelegarden/column/myhome/post-741/

お金の健康診断
URL: https://okane-kenko.jp/media/flat35-demerit/

SBIマネープラザ
URL: https://mponline.sbi-moneyplaza.co.jp/housingloan/articles/20200720flatdemerit.html

ファミリーライフサービス
URL: https://www.familyls.jp/column/loan/flsr35-merit-demerit/

フラット35公式サイト
URL: https://www.flat35.com/