不動産投資や賃貸経営を検討していると、「家賃保証で安心」「空室でも収入が安定」といった言葉とともに、サブリース契約を勧められる場面は少なくありません。

本業と両立しながら安定した収益を目指したい会社員や、初めて賃貸経営に挑戦する方にとって、手間がかからず収入が保証される仕組みは、一見すると理想的に映るでしょう。

しかし、一方で、賃料の減額や契約解除の難しさなど、後から問題に直面するケースも現実に起きています。

サブリース契約は、正しく理解して選択すれば有効な手段となる場合もありますが、仕組みを十分に把握しないまま契約すると、将来的な収支や資産形成に大きな影響を及ぼす可能性があります。

本記事では、サブリース契約の基本構造を整理したうえで、どのような点に注意して利用可否を判断すべきかを、賃貸経営の実務視点から分かりやすく解説していきます。

副業として不動産に取り組む方が、自分に合った選択を冷静に行うための判断材料としてご活用ください。

サブリース契約の仕組みと基本的な特徴

サブリース契約とは、オーナーが所有する賃貸物件を管理会社などが一括で借り上げ、その会社が入居者に転貸する契約形態です。オーナーは入居状況に関わらず、管理会社から毎月一定の賃料を受け取れる仕組みとなっており、「家賃保証」や「空室リスクの軽減」といった点が大きな特徴とされています。

この契約形態では、オーナーは入居者と直接賃貸借契約を結ぶのではなく、管理会社との契約のみを締結します。入居者募集や家賃回収、クレーム対応、原状回復などの実務はすべて管理会社側が担います。そのため、オーナーは煩雑な管理業務から解放され、本業や家庭との両立がしやすくなる点がメリットとされています。

一方で、保証される賃料は市場家賃と必ずしも同じではありません。管理会社は空室リスクを引き受ける代わりに、一定の利幅を見込んだ賃料設定を行います。そのため、通常の管理委託と比較すると、受け取れる家賃は低く設定されるケースが多く見られます。

これにより、安定性と引き換えに収益性が抑えられる構造になっている点は、あらかじめ理解しておく必要があります。また、サブリース契約では「賃料の見直し条項」が設けられていることが一般的です。

これは、周辺相場の変動や建物の経年劣化などを理由に、契約期間中であっても賃料が減額される可能性があるという内容です。初期の説明では高い保証家賃が提示されていても、数年後に減額され、当初想定していた収支計画が大きく崩れるケースも少なくありません。

さらに、契約解除に関する条件もサブリース契約の重要な特徴です。オーナー側からの中途解約が制限されていたり、解約時に多額の違約金が発生したりする契約内容も存在します。

この点を十分に確認しないまま契約してしまうと、将来売却や運用方針の変更をしたくなっても、自由に動けなくなるリスクを抱えることになるでしょう。

つまり、サブリース契約は「収入の安定性」と「経営の自由度」のバランスをどう取るかが本質的な判断ポイントです。短期的な安心感だけで判断するのではなく、長期的な資産形成やライフプランの中で、本当にこの契約形態が適しているのかを慎重に考える姿勢が求められます。

サブリース契約が「安心そう」に見える理由

サブリース契約が多くのオーナーにとって魅力的に映る最大の理由は、「空室でも家賃が入る」という分かりやすい安心感です。

入居者募集や家賃回収、クレーム対応といった日常的な管理業務をすべて任せられるため、本業が忙しい会社員や、賃貸経営の経験が少ない方にとっては、手間のかからない運用方法に見えます。

また、金融機関からの融資審査においても、一定の賃料収入が見込める点が評価されやすい場合があります。収支の見通しが立てやすく、返済計画を組みやすい点は、心理的なハードルを下げる要素になっています。

営業の現場では、「家賃保証」「長期安定」といった言葉が強調されることが多く、将来のリスクよりも現在の安心感が前面に出やすい構造になっています。しかし、この安心感の多くは「契約当初の条件」を前提としたものです。

将来的な賃料改定や経済環境の変化、建物の劣化といった要素は、契約時点では十分に意識されにくい傾向があります。そのため、サブリースは安心な仕組みというイメージだけが先行しやすく、リスクが見えにくくなりがちです。

サブリース契約に潜む代表的な落とし穴

サブリース契約で最も多く見られるトラブルが、賃料の一方的な減額です。契約書には「賃料改定条項」が盛り込まれていることが一般的で、周辺相場の下落や建物の老朽化などを理由に、保証賃料が引き下げられる可能性があります。

これにより、当初想定していた返済計画や収支シミュレーションが大きく崩れてしまうケースが現実に起きています。

次に注意が必要なのが、契約解除の難しさです。オーナー側からの解約には厳しい条件が定められていたり、多額の違約金が発生したりする契約内容も存在します。

将来的に売却を検討したい場合や、通常の管理委託に切り替えたいと考えた場合でも、自由に動けなくなるリスクを抱えることになります。

さらに、サブリース会社の経営状況も無視できません。仮に管理会社が経営不振に陥った場合、保証賃料の支払いが滞る、もしくは契約そのものが維持できなくなる可能性もあります。

その際、急にオーナー自身が入居者対応や募集を行わなければならなくなるなど、想定外の負担が生じることもあります。

これらの落とし穴に共通しているのは、「リスクが契約書の中に静かに組み込まれている」という点です。表面上の保証だけを見るのではなく、長期にわたる経営への影響を冷静に読み取る姿勢が不可欠です。

サブリース契約を利用すべき人・避けるべき人の判断基準

サブリース契約が向いているのは、収益性よりも手間の少なさや安定性を最優先したい方です。例えば、本業が非常に忙しく、賃貸管理に時間を割けない場合や、短期的に収支のブレを抑えたいケースでは、一定の合理性があります。

また、賃貸経営そのものを長期的に深く関与しない運用スタイルを望む方にとっても、選択肢の一つになり得るかもしれません。

一方で、収益性を重視したい方や、将来的な売却や運用戦略の変更を柔軟に行いたい方にとっては、サブリースは慎重に検討すべき契約形態です。賃料減額リスクや解約制限は、自身で経営をコントロールしたいオーナーにとって大きな制約になります。

まとめ

サブリース契約は、空室リスクを抑え、管理の手間を軽減できる一方で、賃料減額や解約制限といった見えにくいリスクも内包しています。安心感だけで判断せず、収益性、自由度、将来の運用方針との相性を総合的に考えることが重要です。

自分のライフプランに合った不動産経営を実現するために、契約内容を冷静に見極める姿勢が欠かせません。

重要なのは、「自分がどのような不動産経営を目指しているのか」を明確にしたうえで判断することです。十年、二十年先の資産形成やライフプランまで見据えたうえで、サブリースの利用可否を考えましょう。

参考文献

サブリース契約に関するトラブルにご注意ください（消費者庁・国土交通省）
https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011

サブリース契約の落とし穴とは？メリットとリスクを解説
https://www.livable.co.jp/fudosan-toushi/knowledge/basic/pro056/

サブリースは危ない？特徴やメリット、後悔しないための方法
https://vertex-c.co.jp/column/article/40

サブリースとは？仕組みやメリット・リスクを初心者にもわかりやすく解説
https://www.home4u.jp/lease/contents/sublease/lease-34-49192/

サブリースはやめておけと言われる理由とは？危ない点やデメリットを解説
https://manabu.orixbank.co.jp/archives/417

サブリースの落とし穴（契約書のチェックと交渉）
https://smtrc.jp/toushi/landlord/column/2016_05.html