近年、住宅価格や生活コストの上昇により、「住みながら収益を得る」住宅のスタイルが注目を集めています。その中でも、特に都市部の住宅購入者に選ばれているのが賃貸併用住宅です。

賃貸併用住宅とは、自宅としての快適な住まいと、家賃収入による資産形成を同時に実現できる住宅です。うまく活用すれば、住宅ローンの負担を軽減しながら、将来の資産づくりにもつながる可能性を秘めています。

この記事では、賃貸併用住宅の基本から家賃節約の仕組み、さらには成功事例やリスクまでをわかりやすく解説します。不動産投資初心者や家計を見直したい方はぜひ参考にしてください。

1.賃貸併用住宅とは？仕組みと基本知識を知ろう

賃貸併用住宅とは、自宅として住むスペースと他人に貸し出す賃貸スペースを同一建物内に備えた住宅のことです。たとえば、1階部分を賃貸、2階を自宅として使用するケースが一般的です。

住宅ローン控除や各種税制優遇を受けるためには、自宅部分が全体床面積の50％以上であること、住民票をその住所に移すこと、そして実際に居住していることが条件となります。これらを満たせば「居住用住宅」として認められ、住宅ローン控除などの税制優遇を受けることができます。

近年注目されている背景としては、従来の住宅が支出の対象であったのに対し、賃貸併用住宅は「住みながら収入を得る」スタイルであり、不動産を“資産”として活用する新しい住まい方として広まりつつある点が挙げられます。

2.家賃収入でローン負担を軽減する仕組みとは？

賃貸併用住宅の最大の魅力は、賃貸部分から得られる家賃収入を住宅ローンの返済に充てられる点にあります。たとえば月々の住宅ローンが12万円で、賃貸部分から8万円の家賃収入があれば、実質負担額は4万円まで抑えられます。

立地や物件設計が良ければ、賃貸部分の家賃収入だけで住宅ローンを上回ることも可能です。そうなれば、将来的にローン完済後は不労所得として家賃収入を得続けることができます。

また、一定の条件を満たしていれば、賃貸併用住宅でも住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の対象になります。初年度の手続きには確定申告が必要ですが、e-Taxを活用すればスムーズに申請できます。

3.賃貸併用住宅がもたらす二重のメリットと活用事例

賃貸併用住宅の第一のメリットは、住まいとしての安心感がある点です。注文住宅として設計すれば、家族構成や将来のライフスタイルに合わせた間取りを実現できます。たとえば、二世帯住宅や将来の介護を見据えたプランも可能です。さらに、建物を所有していることで、ライフスタイルに応じた柔軟な住み替えや売却にも対応できます。

第二のメリットは、資産形成と節税の両立ができることです。賃貸部分からの家賃収入は将来の資産形成の柱となります。さらに、建物の減価償却や修繕費・管理費の経費計上、不動産所得と給与所得の損益通算といった節税効果も期待できます。税務処理には専門知識が必要となるため、税理士ドットコムなどの専門サービスを利用すると安心です。

たとえば、都内で住宅購入を検討していた30代の共働き夫婦は、3階建ての賃貸併用住宅を選びました。1階をワンルーム2室に分けて賃貸に出すことで、月額13万円の家賃収入を得て、住宅ローンの負担をほぼゼロに抑えることができました。

また、60代のリタイア夫婦が郊外の二世帯住宅を賃貸併用住宅に改装し、1階部分を賃貸にすることで月8万円の安定収入を得ています。年金に加えた収入が、老後のゆとりある生活を支えている好例です。

4.賃貸併用住宅に潜むリスクとその対策

賃貸併用住宅を運用する上での最大のリスクは、空室が出た場合の収支の悪化です。立地や間取りによっては入居者が集まりにくく、計画通りの収益が得られない可能性もあります。こうしたリスクに備えるには、事前の立地調査を徹底し、管理会社の選定を慎重に行い、必要に応じたリフォーム計画も用意しておくことが大切です。

また、自宅と賃貸スペースが近接する賃貸併用住宅では、生活音やプライバシーの問題にも注意が必要です。防音設計や動線の分離、定期的な物件巡回、そして管理委託などによって、居住者と貸主双方のストレスを軽減する工夫が求められます。

まとめ

賃貸併用住宅は、家計の負担を軽減しながら、資産形成や節税まで実現できる「二重のメリット」がある住宅スタイルです。たとえば、家賃を払い続けることに疑問を感じている人、将来的に資産を残したい共働き家庭、老後の収入源を増やしたいシニア世代にとっては、大きな可能性を秘めた選択肢となります。

まずは信頼できる不動産会社で賃貸併用住宅の事例を調べてみましょう。そして、住宅ローン控除の要件を国税庁などの公的機関で確認し、税理士やファイナンシャルプランナーに資金計画の相談をすることも有効です。さらに、複数の施工会社から見積もりをとって比較検討することが、後悔しない選択へとつながります。

住まいは「消費」から「資産」へとシフトする時代です。賃貸併用住宅という選択を、ぜひあなたの人生設計の一部に取り入れてみてください。

参考文献

1. 賃貸併用住宅とは？マイホームを賃貸付き住宅で新築するときの基礎知識

URL: HOME4U​HOME4U+1HOME4Uオーナーズ+1

2. 賃貸併用住宅で住宅ローン控除を受ける条件と注意点

URL: 生和コーポレーション –​生和コーポレーション –

3. 賃貸併用住宅のメリットとデメリット。向いている人や収益例

URL: Dear Reicious Online​Dear Reicious Online+1武蔵コーポレーション株式会社+1

4. 賃貸併用住宅が危険だと言われる理由と事前にできる対策

URL: HOME4Uオーナーズ​sumu-z.jp+2HOME4Uオーナーズ+2相続会議+2

5. 賃貸併用住宅のリスクとは？失敗例と後悔しないためのポイントを解説

URL: 【公式】パナソニック ホームズ（住宅・ハウスメーカー）-Panasonic​【公式】パナソニック ホームズ（住宅・ハウスメーカー）-Panasonic+1bliss-d.com+1

6. 賃貸併用住宅のメリットとは？「やめとけ・危険」と言われる理由と対策

URL: manabu不動産投資​manabu不動産投資

根拠一覧

【1. 賃貸併用住宅の定義・税制上の扱い】

• 根拠①：賃貸併用住宅の定義
  
  • 国土交通省「住生活基本計画」などにおいて、賃貸併用住宅は「自宅部分と賃貸部分が一体となった住宅形態」として分類されている。
    
  • [参考文献1] HOME4U：「賃貸併用住宅とは？」
    https://owners.home4u.jp/magazine/rent_house_with_owner/
    
• 根拠②：住宅ローン控除の適用条件
  
  • 国税庁「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」によると、住宅部分が床面積の50％以上かつ居住の実態があることが控除適用の条件。
    
  • [国税庁公式サイト]：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
    

【2. 家賃収入による住宅ローン返済軽減】

• 根拠③：収支シミュレーションの有効性
  
  • 不動産投資ポータル「楽待」では、賃貸併用住宅における「ローン支払い額＜家賃収入」で実質返済ゼロという事例が多数紹介されている。
    
  • [参考文献3] Dear Reicious Online（武蔵コーポレーション）：「賃貸併用住宅のメリットと収益モデル」
    https://online.dear-reicious.jp/article/owner-type/
    
• 根拠④：住宅ローン控除と賃貸併用住宅の両立
  
  • 生和コーポレーションによると、住宅ローン控除は「自宅部分のみ」が対象であり、賃貸部分は対象外。控除額の計算にも注意が必要とされている。
    
  • [参考文献2] 生和コーポレーション：「賃貸併用住宅で住宅ローン控除を受ける条件」
    https://www.seiwa-stss.jp/useful/column/chintai-heiyou/
    

【3. 二重のメリット（住居の安心＋資産形成）と事例】

• 根拠⑤：資産形成＋節税の仕組み
  
  • 国税庁の説明によれば、不動産所得と給与所得の損益通算や、減価償却費・管理費などの経費計上が可能（賃貸部分に限る）。
    
  • [国税庁公式：不動産所得の計算方法]
    https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
    
• 根拠⑥：実際の活用事例
  
  • パナソニックホームズが紹介する事例では、共働き世帯が賃貸併用住宅を活用してローン返済を軽減し、老後の収入源も確保している。
    
  • [参考文献5] パナソニック ホームズ：「賃貸併用住宅の活用事例」
    https://homes.panasonic.com/
    

【4. リスクと対策（空室リスク・生活音問題）】

• 根拠⑦：空室リスクの指摘と対策
  
  • HOME4Uオーナーズの記事では、「賃貸併用住宅が危険」と言われる背景として、空室率の高さや物件設計のミスマッチを挙げており、立地・間取り・管理会社選定が重要とされる。
    
  • [参考文献4] HOME4Uオーナーズ：「賃貸併用住宅が危険だと言われる理由と対策」
    https://owners.home4u.jp/magazine/danger_chintai_heiyou/
    
• 根拠⑧：生活音やプライバシーのトラブル
  
  • manabu不動産投資では、賃貸併用住宅でのトラブルとして、「生活音のクレーム」「動線の交錯」「プライバシーの問題」などが紹介されており、防音施工や動線設計が鍵であるとされている。
    
  • [参考文献6] manabu不動産投資：「賃貸併用住宅のやめとけ・危険ポイント」
    https://manabu-fudosan.com
    

【5. 結論・行動提案の根拠】

• 根拠⑨：相談先としての税理士やFP
  
  • 税理士ドットコムやファイナンシャルプランナー協会のような専門家サイトでは、賃貸併用住宅の運用や節税相談を受け付けている。特に住宅ローン控除や不動産所得の申告には専門知識が必要とされる。
    
  • [税理士ドットコム] https://www.zeiri4.com
    
  • [日本FP協会] https://www.jafp.or.jp
    
• 根拠⑩：建築・不動産会社の比較検討
  
  • 不動産・建築ポータルサイト「スーモ」や「ライフルホームズ」などでは、複数の施工会社の事例や費用比較が可能。信頼性のある業者を選ぶ重要性が説かれている。
    
  • [SUUMO] https://suumo.jp
    
  • [LIFULL HOME’S] https://www.homes.co.jp/